Jedną z najliczniejszych grup biorących udział w szeroko rozumianym rynku nieruchomości są osoby uczestniczące w obrocie gruntami. Motywacje kupujących są różne – od osób poszukujących terenu pod przyszłą lokalizację własnego wymarzonego domu, poprzez nabycie lasu, gruntu pod uprawę rolną, aż po realizację celu inwestycyjnego. Każdą z powyższych motywacji trzeba dokładnie przeanalizować mając na uwadze skomplikowane przepisy zawarte w licznych ustawach, takich jak ustawa o gospodarce nieruchomościami, ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, ustawa o notariacie, kodeks cywilny itd.

Skupmy się tutaj nad działkami, na których ma zostać wybudowany nasz dom. Na co należy zwrócić uwagę i jakie czynności wykonać, żeby transakcja była bezpieczna, a nieruchomość spełniała nasze oczekiwania?

1. Stan prawny.

Sprawdzamy stan prawny nieruchomości, gdzie podstawowym źródłem informacji dotyczącym praw własności jest księga wieczysta (KW). W niej znajdziemy dane, które mają potwierdzić informacje uzyskane od sprzedającego, a mianowicie kto jest właścicielem działki, czy są ograniczające ją roszczenia lub obciążenia komornicze i hipoteki. Czasami nie wszystkie informacje dotyczące aktualnego stanu prawnego znajdują odzwierciedlenie w KW stąd prosimy o przedstawienie aktu notarialnego zakupu danej nieruchomości. Bardzo ważne są tutaj informacje dotyczące wszystkich służebności obciążających działkę takie jak: prawo przejazdu, przechodu czy przesyłu mediów bądź umowa dożywocia.

Na tym etapie sprawdzamy, czy istnieje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub czy zostały wydane Warunki Zabudowy. Możliwe, że mamy do czynienia z działką rolną, na której niemożliwa jest budowa domu mieszkalnego ze względu na położenie na terenie zalewowym, osuwiskowym, objętym ochroną środowiskową lub archeologiczną, albo są przeszkody związane z jej odrolnieniem. Sprawdzamy wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej, żeby potwierdzić granice działki oraz klasę bonitacyjną gruntu. Ustalony stan prawny nieruchomości pozwala nam określić możliwe dodatkowe opłaty.

2. Droga publiczna.

Jaki jest dostęp do drogi publicznej? Możliwe są tutaj różne rozwiązania – od bezpośredniego sąsiedztwa z drogą gminną, powiatową czy wojewódzką z bezpośrednim zjazdem (co jest najlepszą opcją), przez służebność przejazdu działką sąsiednią, po współwłasność w drodze prywatnej. Zdarza się, że działka nie ma dostępu do drogi publicznej – wtedy należy liczyć się z długotrwałym i kosztownym procesem dopełnienia wszystkich formalności, gdyż bez tego dostępu nie uzyskamy pozwolenia na budowę. Ważne jest dokładne określenie w jaki sposób dojedziemy do działki, gdyż może wiązać się to z kosztami utrzymania drogi i odpłatnością za korzystanie z niej.

3. Media.

Weryfikacja dostępu do mediów. Na tym etapie zapoznajemy się gdzie usytuowana w terenie jest sieć: wodociągowa, kanalizacyjna, elektroenergetyczna, gazowa. Warto to sprawdzić nie tylko na mapach, ale również podjechać na działkę i określić stan rzeczywisty. Następnie musimy uzyskać zapewnienie dostawcy mediów czy jest możliwość podłączenia naszej inwestycji do sieci. Nie zawsze mimo istniejącej w pobliżu infrastruktury dostaniemy pozytywną decyzję o możliwym przyłączu. Brak takiej możliwości pociąga dodatkowe wysokie koszty. Gdy nie ma możliwości zaopatrzenia w wodę musimy kopać studnię głębinową, a gdy nie ma sieci kanalizacyjnej potrzeba będzie wybudować zbiornik bezodpływowy tzw. szambo lub małą przydomową oczyszczalnię ścieków.

4. Działka w terenie.

Usytuowanie działki w terenie. Sprawdzamy granice działki, jej wymiary, ukształtowanie, wspomniany powyżej dojazd do drogi publicznej, co w efekcie ma dać nam odpowiedź o możliwości usytuowania naszego przyszłego domu. Działka posiadająca status budowlanej często ma określone linie zabudowy i wymogi dotyczące przyszłego budynku – sprawdźmy, czy spełnią one nasze oczekiwania. Dodatkowo należy wykonać badania geologiczne, które dadzą odpowiedź o nośności gruntu i możliwości zabudowy w danym miejscu, oraz są cenną wskazówką dla projektanta odnośnie odpowiedniego fundamentu. Nie wolno tutaj zapomnieć o sprawdzeniu, czy nie mamy do czynienia z terenem zalewowym, osuwiskowym, bądź czy nieruchomość gruntowa nie znajduje się na obszarze chronionym – może okazać się, że wybudowanie na niej domu jest w ogóle niemożliwe.

Wszystkie powyższe czynniki, które są tylko zasygnalizowaniem co należy wykonać i mieć na uwadze, nie wyczerpują katalogu wszystkich innych czynności, które mogą okazać się niezbędne zanim udamy się do notariusza i dokonamy zakupu naszej upragnionej działki. Może warto przemyśleć czy nie skorzystać z pomocy pośrednika, który w naszym imieniu wykona wszystkie niezbędne czynności.