Jedną z najliczniejszych grup biorących udział w szeroko rozumianym rynku nieruchomości są osoby uczestniczące w obrocie gruntami. Motywacje kupujących są różne – od osób poszukujących terenu pod przyszłą lokalizację własnego wymarzonego domu, poprzez nabycie lasu, gruntu pod uprawę rolną, aż po realizację celu inwestycyjnego. Każdą z powyższych motywacji trzeba dokładnie przeanalizować mając na uwadze skomplikowane przepisy zawarte w licznych ustawach, takich jak ustawa o gospodarce nieruchomościami, ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, ustawa o notariacie, kodeks cywilny itd.
Skupmy się tutaj nad działkami, na których ma zostać wybudowany nasz dom. Na co należy zwrócić uwagę i jakie czynności wykonać, żeby transakcja była bezpieczna, a nieruchomość spełniała nasze oczekiwania?
1. Stan prawny.
Sprawdzamy stan prawny nieruchomości, gdzie podstawowym źródłem informacji dotyczącym praw własności jest księga wieczysta (KW). W niej znajdziemy dane, które mają potwierdzić informacje uzyskane od sprzedającego, a mianowicie kto jest właścicielem działki, czy są ograniczające ją roszczenia lub obciążenia komornicze i hipoteki. Czasami nie wszystkie informacje dotyczące aktualnego stanu prawnego znajdują odzwierciedlenie w KW stąd prosimy o przedstawienie aktu notarialnego zakupu danej nieruchomości. Bardzo ważne są tutaj informacje dotyczące wszystkich służebności obciążających działkę takie jak: prawo przejazdu, przechodu czy przesyłu mediów bądź umowa dożywocia.
Na tym etapie sprawdzamy, czy istnieje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub czy zostały wydane Warunki Zabudowy. Możliwe, że mamy do czynienia z działką rolną, na której niemożliwa jest budowa domu mieszkalnego ze względu na położenie na terenie zalewowym, osuwiskowym, objętym ochroną środowiskową lub archeologiczną, albo są przeszkody związane z jej odrolnieniem. Sprawdzamy wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej, żeby potwierdzić granice działki oraz klasę bonitacyjną gruntu. Ustalony stan prawny nieruchomości pozwala nam określić możliwe dodatkowe opłaty.
2. Droga publiczna.
Jaki jest dostęp do drogi publicznej? Możliwe są tutaj różne rozwiązania – od bezpośredniego sąsiedztwa z drogą gminną, powiatową czy wojewódzką z bezpośrednim zjazdem (co jest najlepszą opcją), przez służebność przejazdu działką sąsiednią, po współwłasność w drodze prywatnej. Zdarza się, że działka nie ma dostępu do drogi publicznej – wtedy należy liczyć się z długotrwałym i kosztownym procesem dopełnienia wszystkich formalności, gdyż bez tego dostępu nie uzyskamy pozwolenia na budowę. Ważne jest dokładne określenie w jaki sposób dojedziemy do działki, gdyż może wiązać się to z kosztami utrzymania drogi i odpłatnością za korzystanie z niej.
3. Media.
Weryfikacja dostępu do mediów. Na tym etapie zapoznajemy się gdzie usytuowana w terenie jest sieć: wodociągowa, kanalizacyjna, elektroenergetyczna, gazowa. Warto to sprawdzić nie tylko na mapach, ale również podjechać na działkę i określić stan rzeczywisty. Następnie musimy uzyskać zapewnienie dostawcy mediów czy jest możliwość podłączenia naszej inwestycji do sieci. Nie zawsze mimo istniejącej w pobliżu infrastruktury dostaniemy pozytywną decyzję o możliwym przyłączu. Brak takiej możliwości pociąga dodatkowe wysokie koszty. Gdy nie ma możliwości zaopatrzenia w wodę musimy kopać studnię głębinową, a gdy nie ma sieci kanalizacyjnej potrzeba będzie wybudować zbiornik bezodpływowy tzw. szambo lub małą przydomową oczyszczalnię ścieków.
4. Działka w terenie.
Usytuowanie działki w terenie. Sprawdzamy granice działki, jej wymiary, ukształtowanie, wspomniany powyżej dojazd do drogi publicznej, co w efekcie ma dać nam odpowiedź o możliwości usytuowania naszego przyszłego domu. Działka posiadająca status budowlanej często ma określone linie zabudowy i wymogi dotyczące przyszłego budynku – sprawdźmy, czy spełnią one nasze oczekiwania. Dodatkowo należy wykonać badania geologiczne, które dadzą odpowiedź o nośności gruntu i możliwości zabudowy w danym miejscu, oraz są cenną wskazówką dla projektanta odnośnie odpowiedniego fundamentu. Nie wolno tutaj zapomnieć o sprawdzeniu, czy nie mamy do czynienia z terenem zalewowym, osuwiskowym, bądź czy nieruchomość gruntowa nie znajduje się na obszarze chronionym – może okazać się, że wybudowanie na niej domu jest w ogóle niemożliwe.
Wszystkie powyższe czynniki, które są tylko zasygnalizowaniem co należy wykonać i mieć na uwadze, nie wyczerpują katalogu wszystkich innych czynności, które mogą okazać się niezbędne zanim udamy się do notariusza i dokonamy zakupu naszej upragnionej działki. Może warto przemyśleć czy nie skorzystać z pomocy pośrednika, który w naszym imieniu wykona wszystkie niezbędne czynności.
Coraz więcej osób posiadających dom, mieszkanie czy działkę na sprzedaż decyduje się na nawiązanie współpracy z biurem pośrednictwa. To wygodne rozwiązanie, gdyż pośrednicy świetnie znają lokalny rynek nieruchomości, wiedzą jak skutecznie zaprezentować i wypromować ogłoszenie, a do tego mają w swojej bazie klientów, którzy mogą takiej nieruchomości poszukiwać. Dzięki temu znalezienie potencjalnego kupca staje się znacznie prostsze, zaoszczędza wiele czasu oraz daje pewność bezpieczeństwa transakcji.
Jeżeli podjąłeś decyzję o sprzedaży swojej nieruchomości wraz z pośrednikiem, pierwszym krokiem jest podpisanie umowy pośrednictwa, która w możliwie szczegółowy sposób określa jakie zobowiązania i uprawnienia mają obie strony. Wasza współpraca może opierać się na jednej z dwóch rodzajów umów – umowie otwartej lub umowie na wyłączność, tzw. umowie ekskluzywnej.
Umowa otwarta.
Umowa otwarta daje możliwość podpisania umowy z wieloma biurami nieruchomości, co wydaje się być świetnym rozwiązaniem – im więcej agencji, tym dom, mieszkanie czy działka mają większą szansę szybciej się sprzedać. Niestety w praktyce wygląda to zupełnie inaczej. To samo ogłoszenie pojawia się na portalach branżowych wiele razy, często ze sprzecznymi informacjami, niejednokrotnie różnymi cenami, wprowadzając chaos informacyjny, a tym samym nie wzbudzając zaufania kupującego. Agent musi konkurować z innymi biurami, gdyż tylko jedno z nich dostanie wynagrodzenie. Dlatego swoje siły i środki kieruje na własnych klientów kupujących, gdyż inne biura są dla niego konkurencją.
Gdy klient dzwoni i pyta, czy oferta jest aktualna, pośrednik na umowie otwartej musi zadzwonić i zapytać właściciela – to również nie wzbudza wiarygodności u potencjalnych nabywców. Przy takiej umowie sprzedający będzie musiał utrzymywać kontakt z wieloma agencjami oraz z osobami prywatnymi w celu umówienia prezentacji, z których każdy będzie wywierał presję na jak najszybsze spotkanie.
Agent na umowie otwartej nie ujawni dokładnej lokalizacji, nie wyda dodatkowych środków na odpowiedni marketing i będzie dążył do sprzedania jakiejkolwiek nieruchomości ze swojej bazy.
Umowa ekskluzywna.
Klauzula wyłączności w umowie pośrednictwa oznacza, że tylko ten agent, z którym ją podpiszesz ma prawo pośredniczyć w transakcji sprzedaży. Umowa na wyłączność wymaga większego zaangażowania i profesjonalizmu ze strony agenta. Sprzedający może liczyć na jak najlepsze przygotowanie nieruchomości licząc na fachową konsultację. Jest możliwość uzyskania wyższej, ale realnej ceny, gdyż nie musi konkurować z innymi biurami nieruchomości. Ma on mniej ogłoszeń, a tym samym znacznie większą wiedzę na temat sprzedawanych nieruchomości. Oferta jest na bieżąco aktualizowana, publikowana na każdym portalu w tej samej formie, a jej warunki są takie same, co wpływa na większe zaufanie ze strony kupującego. Lokalizacja nieruchomości jest jawna.
Sam fakt, że przy umowie na wyłączność agent dostanie swoje wynagrodzenie gwarantuje wykorzystanie przez pośrednika wszystkich – zwłaszcza dodatkowo płatnych – najbardziej efektywnych narzędzi pracy. Mogą nimi być między innymi profesjonalne sesje zdjęciowe, zdjęcia powietrzne z drona, podbite ogłoszenia na portalach branżowych, ogłoszenia w lokalnej gazecie, czy organizowanie tzw. dni otwartych – to sprawia, że dana nieruchomość przedstawiona jest jak w najlepszym świetle. Dodatkowo pośrednik współpracuje z innymi biurami nieruchomości, co znacznie przyspiesza proces sprzedaży.
W każdej z tych umów warunki muszą być indywidualnie wynegocjowane – w tym klauzula wyłączności. Klient kupujący czy sprzedający nieruchomość sam musi podjąć decyzję, która z tych umów będzie dla niego najlepsza.
Pierwszą myślą, która przychodzi właścicielowi nieruchomości po podjęciu decyzji o sprzedaży, jest próba samodzielnego zmierzenia się z tym tematem. Następuje określenie czekających go zadań i czynności, które należy wykonać. Pierwszym pytaniem jest, jak dotrzeć do potencjalnego kupca, a przede wszystkim, gdzie ogłaszać zamiar sprzedaży. Czy mam czas odbierać wszystkie telefony o różnych porach dnia i nocy? Czy osoby, które zaproszę do domu na oględziny, faktycznie są zainteresowane zakupem? Przecież na rynku nieruchomości nie wszyscy mają dobre zamiary. Nieruchomość ma dużą wartość, więc jak przeprowadzić transakcję, aby była ona bezpieczna? Następnym zadaniem jest przygotowanie wszystkich dokumentów potrzebnych do sprzedaży, a wymaganych przez notariusza do wykonania transakcji. Pojawia się wiele wątpliwości, a najważniejszą z nich jest to, czy sam podołam wszystkim obowiązkom, które dodatkowo biorę na siebie. Z podobnymi problemami musi zmierzyć się osoba, która zamierza nabyć mieszkanie, dom albo działkę. W tym momencie warte rozważenia jest, czy nie skorzystać z pomocy profesjonalisty na rynku jakim jest pośrednik nieruchomości.
Jakie zatem korzyści przyniesie mi współpraca z pośrednikiem?
1. Bezpieczeństwo.
Jedną z najważniejszych rzeczy jest bezpieczeństwo transakcji. Niezbędne jest sprawdzenie stanu prawnego oferowanej nieruchomości oraz weryfikacja uczestników zarówno od strony sprzedającego, jak i kupującego daną nieruchomość – pośrednik wykona to wszystko za Ciebie. Na tym etapie bada się kto jest właścicielem nieruchomości, księgę wieczystą, warunki zabudowy, plany zagospodarowania przestrzennego, pozwolenia na budowę, dostawców mediów, aktualny stan fizyczny i techniczny, itp. Sprawdza się tożsamość osób z posiadanymi przez nich dokumentami, najczęściej dowodem osobistym – w ten sposób eliminuje się potencjalnych oszustów. Oferty biura są wiarygodne i pewne, co wsparte jest obowiązkowym ubezpieczeniem OC pośrednika.
2. Wiedza i doświadczenie.
Profesjonalny pośrednik to osoba o bogatym doświadczeniu zawodowym – posiada autorytet poparty fachową i rzeczową wiedzą. Potrafi udzielić wszystkich wyczerpujących informacji dotyczących oferowanych nieruchomości oraz niejednokrotnie pomaga wyjaśnić ewentualne niejasności. W sposób analityczny kojarzy klientów mając na uwadze ich preferencje i oczekiwania, oraz przygotuje wszystkie niezbędne dokumenty wymagane do zawarcia bezpiecznej transakcji.
3. Oszczędność czasu.
Biorąc pod uwagę liczne obowiązki życia codziennego, aby więcej czasu spędzić z rodziną i bliskimi niezbędne może być przyjęcie pomocy pośrednika przy transakcji zakupu bądź sprzedaży nieruchomości. W zależności od Twoich potrzeb, pośrednik będzie odbierał albo wykonywał za Ciebie telefony, przygotowywał idealną ofertę albo jej szukał uwzględniając Twoje preferencje, przeprowadzał i uczestniczył w prezentacjach, przygotowywał dokumentację składając i wybierając potrzebne zaświadczenia.
4. Przygotowanie oferty.
W procesie sprzedaży przygotowanie oferty jest rzeczą kluczową i od niej zależy, jak dana nieruchomość jest postrzegana na rynku. Nikogo nie trzeba przekonywać, jak istotne jest przedstawienie oferty poprzez inspirujące zdjęcia i właściwy opis. Pierwsze wrażenie jest tutaj najważniejsze, dlatego dobór odpowiednich środków i samo przygotowanie nieruchomości ma duże znaczenie. Najlepiej powierzyć te czynności doświadczonemu pośrednikowi i zastanowić się czy nie należy skorzystać z dodatkowych usług w postaci home staging’u, wideoprezentacji czy zdjęć z drona.
5. Marketing oferty.
Dobrze przygotowana oferta to dopiero połowa sukcesu. Teraz należy przygotować strategię sprzedaży indywidualnie do każdej oferty – jakie wybrać narzędzia, gdzie promować nieruchomość, jak ją skutecznie zaprezentować. Doświadczony pośrednik zapewni najlepszą widoczność i dostępność w największych portalach branżowych, wykorzysta kanały social media, zastosuje dodatkowe wsparcie reklamowe oraz posiłkuje się własną bazą klientów. Warto wspomnieć, że oferty na wyłączność mają dodatkowe wsparcie w postaci systemu MLS, który zapewnia wymianę ofert z innymi biurami nieruchomości, jak również daje możliwość zakupu bądź sprzedaży nie publikowanych jeszcze nigdzie nieruchomości.
Podsumowując, skorzystanie z usługi pośrednika nieruchomości zapewnia większe bezpieczeństwo transakcji, gdyż agent w sposób profesjonalny pozwala przejść przez cały proces sprzedaży lub zakupu nieruchomości. Pomoże w przygotowaniu oferty sprzedaży lub wybierze najlepszą nieruchomość biorąc pod uwagę preferencje poszukującego. Bez emocji poprowadzi negocjacje i dopełni wszystkich niezbędnych formalności, zbierze potrzebne dokumenty, umówi wizytę u notariusza.
Czy podniesienie naszego komfortu psychicznego i oszczędność czasu warte są poniesienia związanych z tym kosztów musi być samodzielną decyzją każdego sprzedającego bądź kupującego nieruchomość, kto zastanawia się na taką współpracą.
